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  但在东莞天安数码城常务副总经理周艳青看来，这种“气场”并不是一个抽象的概念，而是由园区的环境、企业生态以及人与人之间的连接共同构成。

  企业进来之后，生意能不能做得更好，员工能不能在这里愉快地工作，老板能不能在园区里遇到聊得来、谈得上的同行，上下游企业之间能不能从认识走向合作——这些，都构成了一个园区的“气场”。

  过去十多年，产业园区从卖空间逐渐走向卖服务：从工商注册、环评、知识产权等基础服务，到业务资源对接，再到企业家圈层、员工生活和情绪价值。

  而当产业园进入存量竞争，空间越来越容易被替代，服务成为更难复制的东西。比服务更难复制的，则是在漫长时间里与企业一同成长、共同沉淀下来的关系与信任。

  从规模竞争到服务竞争，产业园区十多年的逻辑如何变迁？我们和有着丰富从业经验的周艳青聊了聊。

  2010年10月28日，东莞市南城街道黄金路1号，东莞天安数码城一期园区打下第一根桩。16年后，这里已经成长为枝繁叶茂的产业森林。周艳青也从招商、运营一路走来，见证了产业园区竞争逻辑的变迁。

  企业需要办公、研发和生产空间，园区便提供钢筋混凝土。位置、面积、层高、荷载、价格，是企业选址最直观的指标。

  “16年前产业园区刚刚兴起的时候，很少有产业园区提出来服务的概念。”周艳青回忆，随着产业园区不断增多，仅仅提供空间已经不够。

  最初，园区提供的服务大多分布在在工商注册、环评、商标、专利、知识产权、政府项目申报等基础事项；再往后，业务对接、上下游资源、融资、政策申报等，也慢慢的变成为园区服务的一部分。

  如今，这套逻辑又继续向前延伸。园区开始关注的，不再只是企业要什么，而是企业里的人要说明。

  在周艳青看来，基层员工在大多数情况下要子女教育、兴趣社交以及归属感；中层管理者需要行业交流和资源链接；企业老板除了业务、订单和长期资金市场，也开始关注健康、圈层和情绪价值。

  这意味着，产业园的服务对象正在从一家公司，逐渐变成一个由员工、管理层和企业家共同组成的群体。

  跑团、高尔夫、读书会、资源链接会、企业家私董会……表面上看，这些活动与产业园的核心业务没有必然的联系，但它们承担着另一种功能——让陌生的企业面孔变得熟悉，让原本擦肩而过的企业家建立联系，让兴趣相投的人找到同频伙伴。

  社团从来不只是玩儿。当人与人之间建立连接之后，商业关系也可能随之发生。而在供过于求的市场环境下，这种关系甚至有可能成为园区留住企业的重要筹码。

  “当前尤其是东莞产业园区竞争很激烈，从市场上来说是严重的供过于求。”周艳青直言。 过去，园区可以依靠增量市场不断扩张；如今，随着大量产业空间进入市场，园区之间的竞争开始从有没有空间，转向谁能把空间运营好。

  “服务招商怎么反映出来？就是大家对你的认可。”在他看来，一个园区真正的口碑，不是宣传册上写了多少项服务，而是企业家坐在一起聊天时，任何一个人都能说出一两个具体的例子：哪个活动组织得好，哪个资源对接成功了，哪个问题园区帮忙解决了。

  这也意味着，园区需要持续增加服务投入。“对于天安而言，这样的投入是必要且值得的。”周艳青反问，“服务是园区的核心竞争力，如果你连自己的核心竞争力都舍不得投入，企业为何会留下来呢？”

  2025年，园区举办超过180场活动，包括资源链接会、私董会、HR俱乐部等，围绕企业主、产业链、科技、人才、金融等板块提供运营服务，建立企业之间的连接。

  在周艳青看来，这还不是终点。“未来园区的竞争，不再是谁的楼盖得漂亮、谁租金便宜，而是谁能真正理解和服务好园区里这群人。”

  食堂、宿舍、商业、休闲公园等，更多解决的是员工的日常生活。而对于企业家和高管而言，除了生意订单、资源链接和圈层支持，他们还有哪些更深层次的需求？

  天安关注到，健康正成为高净值人群逐渐重要的需求。根据胡润研究院与博报堂联合发布的《2025高净值人群健康消费报告》，65%的高净值人群将健康列为“最想要的事物”第一位，33.8%的人正在增加保健保养支出。

  这也促使天安将目光投向健康管理。周艳青介绍，集团计划以凤岗天安数码城为试点，落地健康管理中心，为园区企业家和高管提供精准检测、健康干预和持续管理等服务。

  “园区里做健康管理中心，既是我们对未来产业园区发展趋势的前瞻性布局，也是天安一直以来‘想企业所想，想企业未想’的服务理念延续。这一个项目我们会在9月16日的生态圈大会上正式亮相。”

  如果说续租率能够直白体现一个园区的留存能力，那么企业在持续不断的发展、比较过多个选择后，依然愿意继续加码，或许更能说明一个园区的长期价值。

  这家成立于2005年的企业，目前已经成长为国家专精特新“小巨人”企业，员工500余人，长期为世界500强企业及各行业有突出贡献的公司提供智慧工厂综合解决方案。

  2013年，德尔智慧在A区购置写字楼，成为园区首批业主之一。随义务持续不断的发展，原有空间不足以满足扩张需求，德尔智慧开始寻找新场地，曾走访、考察过多个产业园区。一番比较之后，它终究是选择加码天安，在F区增购了面积更大的写字楼。

  “兜兜转转发现还是天安好。”周艳青转述企业老板的感受。对德尔智慧而言，留在天安，受益的不仅是南城的区位和产业环境，也包括与企业建立起来的长期连接。

  企业第一次进入园区时，看中的可能是区位、产品和价格；几年之后再回来，它比较的已经是另一套东西——园区的运营、服务，以及这里能否继续承接自己的成长。

  过去，东莞天安数码城的产品以办公、研发类空间为主。对于早期企业而言，这样的空间能够很好的满足总部办公、研发和经营需要。但当企业逐步发展，特别是制造业企业扩大生产规模后，新的问题随之出现：总部和研发可以留在南城，但生产环节却不得不迁往东莞其他镇街，甚至更远的地方。

  “对于大部分中小制造业企业来说，总部和生产分离并不是一个最好的选择，更多是迫于无奈。”周艳青说。总部和生产分离，管理半径拉长，增加了企业经营成本。

  8月18日，东莞天安数码城A区二期厂房及地下室工程开工仪式举行。本次动工的高标厂房，是园区首次推出M1工业用地厂房产品。

  A区总占地约4.7万㎡，建成后总建筑面积约17.5万㎡，新建产品首批2027年年底即可交付。在产品设计上，项目以企业实际生产需求为导向：首层层高达8米，标准楼层层高6米，楼面承载最高达2吨/㎡，可满足中试、精密生产及大型设备布置需求；同时采用客货分流设计，配置大吨位货梯，预留设备吊装口，部分楼层设置露台空间。

  依托这一系列硬件配置，项目可承载研发、展示、中试、生产等不同场景，为企业成长提供更合适的空间载体，助力企业留在南城、扎根南城、链接世界。

  这不只是一次产品形态的变化，而是园区对企业成长路径的一次回应。企业早期需要办公空间，成长之后需要生产空间，再往后在大多数情况下要上下游、人才、资本和产业资源。园区如果只能提供一种产品，企业成长到一定阶段之后，就必须离开。而如果园区能够随企业需求变化不断调整产品和服务，就有机会承接企业更长的发展周期。

  德尔智慧持续加码，以及东莞天安数码城如今推出厂房产品，恰好构成了两面镜子。

  一面是企业在变化：从创业、成长到扩张，不同阶段有不一样的需求。另一面是园区也必须变化：从提供空间，到提供服务，再到尝试覆盖公司发展的更多场景。

  周艳青认为，企业是流动的，不可能所有企业永远留在同一个园区。有些企业会因为经营不善被淘汰，有些企业会因为规模扩张寻找更大的空间，也有些企业会因为不同阶段的成本和区位需求而迁移。

  “企业凭什么一定留在你这个园区，不去其他的园区呢？这就要求我们自己持续不断地提供更好的独特的服务，来建立自己的核心竞争力。”

  因此，对产业园而言，最理想的状态或许并不是让企业永远不走，而是让企业在每一个成长阶段，都能在这里找到比较合适的空间、资源和服务。如果有一天企业真的走出去，也依然保留着回来的可能。

  它可能是一群员工下班后还愿意留下来打一场羽毛球赛，是两位企业家在一次资源链接会上认识之后成为合作伙伴，是企业老板在园区里找到了志趣相投的朋友，也是企业走出去几年之后，重新再回到这里。

  过去，产业园区更多是在和增量市场之间的竞争。而今天，园区面对的却是一场更漫长的存量周期。空间会老，租金会变，企业也会进进出出。真正难以复制的，是一家园区经过多年运营之后沉淀下来的企业关系、产业网络和服务能力。

  所以，产业园真正需要穿越的，或许并不只是房地产和产业周期，更是企业自身的生命周期。

  从招商到留商，从留商到承接企业成长，再从企业成长反过来形成产业生态，这不是一场短期的招商竞赛，而是一场比拼耐力的长期主义。

  周艳青自2010年开始从事产业地产的招商和运营，如今东莞天安数码城团队中也有不少人在园区工作多年。在他看来，这恰恰印证了产业园行业的一种特殊属性——“做产业的人都是有情怀的，不是一天两天赚快钱的思维，都是稳扎稳打的长期主义。”

  一栋写字楼能够迅速建成，一个园区能够迅速招商，但真正的产业生态很难速成。它需要一些时间让企业彼此认识，让服务形成口碑，让上下游产生连接，也让一家公司在这里经历从初创、成长到壮大的完整周期。

  因此，产业园与周期交手，靠的并不是一次产品升级，也不是某一项服务创新。它真正比拼的，是能不能把时间变成自己的资产，愿不愿意花时间理解企业、陪企业走得更远。

  周艳青用一句话概括未来产业园区的竞争——“谁的服务能力更深入、更专业”。

  说到底，所谓“好气场”，并不是让企业从来不离开，而是企业走出去、比较过、经历过不同的周期之后，依然愿意回来。这或许是产业园用长期主义与周期交手时，最值得留下的筹码。

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